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【初心者の副業】実働たった4時間で月5万稼いだボロ戸建て投資

今の収入にプラス月5万の収入がほしい
でもスキルもないし時間もそこまでないし…

という方向けに、今回は「サラリーマンでもできるボロ戸建て投資」を2022年度版としてまとめました!

サラリーマンが空き時間でもできる副業でして、

・どうやって始めるのか
・どれくらい稼げるのか
・リスクとその対処法

もそれぞれ簡単に説明しているので、最後まで読めば「サラリーマンでも安定して月5万稼げる副業」であると分かると思います。

不動産は最初の一歩にハードルがあるので、そこの克服方法も書きました!

この記事を読んで、月5万の副業収入を得ながらゆるくサラリーマンする人生を歩んでいきましょう!

これから副業を始める人へ

副業してみたいけど、初めてだから何をしたらいいか分からない!

という方は、「サラリーマンでも稼げる副業」をまとめているので、こちらもぜひ読んでみてください。

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サラリーマンの副業は時間との勝負

僕はかれこれ5年以上サラリーマン&副業していますが、とにかく時間との勝負だと感じています。

基本的に日中は仕事をしているので、

・仕事前
・仕事後
・休みの日

物理的にこの3つしか、副業をすることはできません。

(やろうと思えば本業の仕事中にブログなども書けますが、少し上級者向けです。)

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とにかくいかに時間を捻出して、副業に充てられるかが勝負です。

時間の切り売りはNG。資産となる副業がベスト

副業というと、「夜にBarでバイト」みたいなイメージを思い浮かべた方。

これは本当にオススメしません。

理由は「時間の切り売りから脱却できないから」です。

⚠︎「直近で50万貯める!」みたいな目標がある人はそれでもいいです。

そうでないなら、資産となる副業をしましょう。

資産となるとは、

・稼げるスキルが身につくもの
・手を動かさなくても稼げるもの

このどちらかです。

ちなみにボロ戸建て投資はほぼ外注でできるので、月たった4時間ほどの作業月5万円の収入を生むことが出来ています。

単に時給で稼ぐだけなら、会社で残業するのが一番効率が良いです。

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ボロ戸建て投資とは?

ボロ戸建て投資とは、その名の通り「中古戸建てを購入して、賃貸に出すこと」です。

投資とは言っていますが、事業にかなり近いのが特徴です。

ポチさん
ポチさん
これを専門に事業をしている会社もたくさんあります。

投資というと、

お金をつぎ込んで、あとは放置

みたいなイメージがあると思いますが、どちらかというと、不動産賃貸経営という名前の方が正しいです。

一般的な投資とボロ戸建て投資の違い

一般的にイメージする投資(株、国債、投資信託など)との違いはこちら。

○…メリット、△…どちらとも言えない、×…デメリット

一般的な投資

○ラク
○大化けする
△スキルが付かない
×大損もする
×運要素がでかい

ボロ戸建て投資

○運要素が少ない
○スキルが付く
○資産になる
△大儲けはできない
×最初は大変

このような違いがあります。

個人的に一番大きいのは「スキルが身につくこと」

これが一番のメリットと感じています。

ボロ戸建て投資は、

仕入れ(物件の購入)

デザイン(リフォーム)

販売(客付け、売却)

この流れを全て行います。(全て業者に依頼します)

一度経験してスキルを身につけてしまえば、次に失敗するリスクを回避することができます。

これが最大のメリットだと感じています。

成功体験を積めば、後はどんどん物件を増やして、雪だるま式に収入を増やすだけです。

もちろん勉強もたくさんする必要があります。

ボロ戸建て投資の1番のハードルとは

ボロ戸建て投資始めてみたいけど、
なんだかんだスタートできません…

僕のDMにも、このような相談がたくさん届きます。

ボロ戸建て投資の1番のハードルは、最初の1軒目です。

圧倒的にここにハードルがあり、95%の方は1軒目を買えずに“やりたい”で終わってしまうのです。

1軒目が買えない理由は「失敗したくないから」

戸建て投資は額も大きいし、経験もないし怖いです。

もちろん僕もそうでした。

ポチさん
ポチさん
僕は最初300万円の戸建てを買いましたが、「失敗したらこのお金をドブに捨てることになるのか…」と震えながら購入した記憶があります。

解決策は「本、セミナー、内見」をたくさん経験する

ちなみに僕は本は100冊、セミナーは全国各地に、内見は100軒以上しました。

これでも不安は拭えなかったので、「ここで買えなかったら一生貧乏か…」と思い、震えながらも購入ができました。

効率良く努力するコツはこちら

本…とにかく最新版を読みましょう。古いものは情報が変わっているので、あまり参考になりません。
セミナー…Twitterで信用できそうな方を選びましょう。間違っても営業をかけてくる人はNGです。
内見…営業マンへの敬意を忘れずに。嫌われたら良い物件を紹介してくれません。

1軒目さえクリアしたら、その後の収益はどんどん伸びていく

ボロ戸建て投資は、1軒目のハードルさえクリアできれば、あとはどんどん収益が伸びていきます。

実はそこまで難しいものではありません。

(モテと同じで、自分の中のグダを克服すれば、勝ったも同然です

ちなみに僕は初めて2年ほどですが、すでに不動産収入>サラリーマン収入となっています。

サラリーマンのような激務さは全くないので、あとは楽しみながら今後も増やしていくだけです。

ポチさん
ポチさん
使えるお金が増えれば自由さも増しますし、どんどんモチベーションも上がります!

ボロ戸建て投資の始め方

ボロ戸建て投資を始めてみたい。
でもまず最初に何をすればいいか分からない…

という方が多いと思いますので、まず最初の一歩の始め方を教えます!

手順さえしっかりと守れば、絶対に物件を購入することができますので、要チェックです。

その1:購入する物件をある程度絞る

まずはどのような物件を購入するのか決めます。

「まずどんな物件を買えばいいか分からない」

と思いますよね。大丈夫です、ある程度購入すべき物件はもう決まっております。

金額:200〜400万
設備:水回りが生きているもの
地域:政令指定都市から1時間以内(車・電車どちらでも)

上記を基準にして探してください。

物件の検索方法

物件の検索方法はいくつかあります。それぞれメリット・デメリットがあるので、自分に合うものを選びます。

①投資用サイト:オススメ度★★★

楽待(らくまち)や健美屋(けんびや)といった、不動産投資家ご用達のサイトです。

メリット:ネットで気軽に見れる、無料コラムが役に立つ、物件数が豊富
デメリット:ライバルが強敵なため、良い物件はすぐに売れてしまう。

とりあえず無料なので登録して色々と見てみましょう。

気になる物件があれば、担当の業者さんにメールを送ることができます。

楽待はコチラ
健美屋はコチラ

②仲介会社のメルマガ、LINE公式:オススメ度★★★★

不動産を紹介してくれる会社(仲介会社)のメルマガやLINE公式から、情報を得る方法です。

メリット:㊙︎物件が得られる、担当と仲良くなれる
デメリット:物件量が少ない

不動産投資は仲介さんといかに仲良くなれるかがカギです。

良い物件を紹介してもらえるようになれば、勝ったも同然です。

一度購入した仲介さんと仲良くなれれば、もっと良い物件をたくさん紹介してもらえます。

③地元の不動産会社巡り:オススメ度★★

地元の個人でやっている不動産会社をひたすらまわって、物件を探す方法です。

メリット:たま〜にお宝物件が出てくる、地元のコネクションができる
デメリット:時間と労力がかかる

Twitterの不動産クラスタがオススメしている方法です。

その業者にしかない極秘物件が得られることがあるみたいです。

ちなみに僕もやりましたが、極秘物件には出会えませんでした。(地元の方に色々な情報を教えてもらえたことは良かったです。)

その2:資金計画を立て

購入する物件をなんとなく決めたら、同時に資金計画も立てます。

資金計画は、

①現金
②融資
③資金援助

この3種類があります。

①現金で買う

現金で買う場合は、とにかくコツコツ貯金を頑張りましょう。

僕もサラリーマンをしながら色々なものをカットして、1軒目の物件を買いました。

【カットしたもの】
・家賃→会社の寮
・通信費→格安スマホ
・飲み会→できるだけ行かない
・洋服→ユニクロなどをコスパ良く
・デート代→割り勘でもいい関係を築く
・空き時間→とにかく転売などでコツコツ稼ぐ

もちろん我慢することも多かったですが、目標を持った節約は楽しさもあります!

今すぐ稼げる転売100品目はこちらの記事をご覧ください。

②融資で買う

銀行にお金を借りて買う方法です。

サラリーマン暦や年収などで判断されますが、すぐに貸してもらえるのがメリットです!

地元の信用金庫日本政策金融公庫などに行き、相談してみましょう。

③資金援助で買う

親や嫁さんなど頼れる存在がいたら、思い切って頼るのもアリです。

夢や目標をハッキリと語れたら、協力してくれるかもしれません。

もちろん責任も生じますが、協力してくれるまで説得あるのみです!

その3:リフォーム代を計算する

なんとなく資金にメドが立ったら、次はリフォーム代など諸経費を計算します。

不動産投資にかかる諸経費はこちら。

・物件代金+約10%(税金、手数料など)
・リフォーム料金

物件の購入には、物件代金に加えて不動産取得税・仲介手数料・印紙税・固定資産税など多くのお金がかかります。

状況にもよりますが、ざっくり物件の約10%くらいかかると思ってください。

そしてもう一つがリフォーム代です。

水回り、雨漏り、傾きは高額なので避ける

上記の購入物件で「水回りが生きているもの」と書きましたが、水回り(お風呂・キッチンなど)のリフォームはとても高くつきます。

キッチンが使えない、お風呂がボロボロなどといった物件は避けましょう。

雨漏り、傾きも同様です。

ものすごく安く仕入れれる場合は購入するのもアリですが、初心者にはオススメしません。

クロス、クッションフロアなどは大家さんの内装屋が安くてオススメです。

その4:物件周辺の不動産会社へ相談に行く

次にエイブルピタットハウスといった、客付け会社へ相談にいきます。

相談内容はこちら

「(資料を見せながら)今度この物件を購入するのですが、いくらくらいで賃貸に出せますでしょうか?」

相手はプロなので、築年数や広さからおおよその相場を教えてくれます。

その際はリフォーム予定の箇所も伝えましょう。

そこでの反応がある程度好感触でしたら、もう迷うことはありません!

(逆に「この物件は厳しそうですね、、」と言われたら、購入をもう一度考えましょう)

その5:ここまできたら思い切って購入する

もう後は思い切って購入するだけです。

誰だって初めてのチャレンジは怖いものです。

ポチさん
ポチさん
大丈夫です、みんな同じ気持ちです。

ちゃんと勉強してちゃんと調べて出した行動なら、きっと結果はついてきます!

買わずにいくら考えてもメンタルブロックは外れないので、一歩踏み出してみましょう。

【最後に】考えられる最悪のケースまとめ

最後に考えられる最悪なケースとそのリスクマネジメント方法をまとめておきます。

リスク1 お客さんがつかない(入居しない)

物件を買ってリフォームしたのに、入居者がいないパターンです。

ポチさん
ポチさん
基本的に賃貸経営は、家賃がないと収入ゼロです。

これは割安で貸すor思い切って売るが解決方法です。

入居者は大きく分けて2パターンおり、

①しっかりお金を払って、良い家に住みたい人
②とにかく安く、家賃を抑えたい人

このうち②の層がボロ戸建て投資のマーケットとなります。

つまりここでは、賃料を下げることで最悪のリスクを回避できます。

もちろん収入は下がりますが、2~3年住んでもらいながら戦略を立てることもできますし、そのままオーナーチェンジで売却もできます。

オーナーチェンジとは「あらかじめ入居者がいる状態で投資用物件を売ること」です。買った瞬間に家賃が入るので、初心者に好まれ、多少高めで売ることもできます。

リスク2 火災や自然災害で物件が消滅する

これは簡単です。火災保険に加入しましょう。

火災保険というと、火事の際に保証してくれるイメージがありますが、台風や水害・ドロボウが入った際の保証までしてくれます。

プランにもよるので、火災保険会社の方と相談しましょう。

ポチさん
ポチさん
ちなみに僕が初めて買った物件は、台風で屋根が飛んでいきました笑
それでも保険のおかげですっかりキレイになり、むしろ家賃UPしました

リスク3 入居者がキチガイor夜逃げされる

これのリスクマネジメント方法は保証会社に加入することです。

保証会社は家賃の保証はもちろん、キチガイ入居者への取り立てや裁判、夜逃げ者への対応など全て行ってくれます。

ポチさん
ポチさん
不動産オーナーからしたら神のような存在です。

面倒な裁判や裁判費用も全部保証してくれるので、万が一のことがあっても安心です。

ということでボロ戸建て投資についてまとめてみました!

僕は不動産を初めてからお金にすごく余裕ができましたし、何より自分で稼げる自信がとてもプラスに働きました。

「このままサラリーマンをずっと続けるのかぁ」

そんな人生に面白みを感じなかったので、とても良い決断だったと思います。

リスクさえ回避できれば、こんないい仕事はないので、ぜひこのブログの読者さんにはチャレンジしてもらいたく、この記事を書きました。

どうしても不安、最初だけでもコンサルしてほしい

という方は、有料ですがコンサルもしますので、ご希望の方はポチにDMを送ってください。

(少数とさせていただきます。)

お読みいただきありがとうございました!