今の収入にプラス月5万の収入がほしい
でもスキルもないし時間もそこまでないし…
という方向けに、今回は「サラリーマンでもできるボロ戸建て投資」を2022年度版としてまとめました！
サラリーマンが空き時間でもできる副業でして、
・どうやって始めるのか
・どれくらい稼げるのか
・リスクとその対処法
もそれぞれ簡単に説明しているので、最後まで読めば「サラリーマンでも安定して月5万稼げる副業」であると分かると思います。
不動産は最初の一歩にハードルがあるので、そこの克服方法も書きました！
この記事を読んで、月5万の副業収入を得ながらゆるくサラリーマンする人生を歩んでいきましょう！
これから副業を始める人へ
副業してみたいけど、初めてだから何をしたらいいか分からない！
という方は、「サラリーマンでも稼げる副業」をまとめているので、こちらもぜひ読んでみてください。
初心者にオススメの副業まとめ
サラリーマンの副業は時間との勝負
僕はかれこれ5年以上サラリーマン&副業していますが、とにかく時間との勝負だと感じています。
基本的に日中は仕事をしているので、
・仕事前
・仕事後
・休みの日
物理的にこの3つしか、副業をすることはできません。
（やろうと思えば本業の仕事中にブログなども書けますが、少し上級者向けです。）
【ブログは朝会社で書け】いきなり月収6万円ブロガーになった話
とにかくいかに時間を捻出して、副業に充てられるかが勝負です。
時間の切り売りはNG。資産となる副業がベスト
副業というと、「夜にBarでバイト」みたいなイメージを思い浮かべた方。
これは本当にオススメしません。
理由は「時間の切り売りから脱却できないから」です。
⚠︎「直近で50万貯める！」みたいな目標がある人はそれでもいいです。
そうでないなら、資産となる副業をしましょう。
資産となるとは、
・稼げるスキルが身につくもの
・手を動かさなくても稼げるもの
このどちらかです。
ちなみにボロ戸建て投資はほぼ外注でできるので、月たった4時間ほどの作業で月5万円の収入を生むことが出来ています。
年収1000万プレイヤーをオススメ順でまとめてみた
ボロ戸建て投資とは？
ボロ戸建て投資とは、その名の通り「中古戸建てを購入して、賃貸に出すこと」です。
投資とは言っていますが、事業にかなり近いのが特徴です。
投資というと、
お金をつぎ込んで、あとは放置
みたいなイメージがあると思いますが、どちらかというと、不動産賃貸経営という名前の方が正しいです。
一般的な投資とボロ戸建て投資の違い
一般的にイメージする投資（株、国債、投資信託など）との違いはこちら。
○…メリット、△…どちらとも言えない、×…デメリット
○ラク
○大化けする
△スキルが付かない
×大損もする
×運要素がでかい
○運要素が少ない
○スキルが付く
○資産になる
△大儲けはできない
×最初は大変
このような違いがあります。
個人的に一番大きいのは「スキルが身につくこと」
これが一番のメリットと感じています。
ボロ戸建て投資は、
仕入れ（物件の購入）
↓
デザイン（リフォーム）
↓
販売（客付け、売却）
この流れを全て行います。（全て業者に依頼します）
一度経験してスキルを身につけてしまえば、次に失敗するリスクを回避することができます。
これが最大のメリットだと感じています。
成功体験を積めば、後はどんどん物件を増やして、雪だるま式に収入を増やすだけです。
ボロ戸建て投資の1番のハードルとは
ボロ戸建て投資始めてみたいけど、
なんだかんだスタートできません…
僕のDMにも、このような相談がたくさん届きます。
ボロ戸建て投資の1番のハードルは、最初の1軒目です。
圧倒的にここにハードルがあり、95％の方は1軒目を買えずに“やりたい”で終わってしまうのです。
1軒目が買えない理由は「失敗したくないから」
戸建て投資は額も大きいし、経験もないし怖いです。
もちろん僕もそうでした。
解決策は「本、セミナー、内見」をたくさん経験する
ちなみに僕は本は100冊、セミナーは全国各地に、内見は100軒以上しました。
これでも不安は拭えなかったので、「ここで買えなかったら一生貧乏か…」と思い、震えながらも購入ができました。
効率良く努力するコツはこちら
本…とにかく最新版を読みましょう。古いものは情報が変わっているので、あまり参考になりません。
セミナー…Twitterで信用できそうな方を選びましょう。間違っても営業をかけてくる人はNGです。
内見…営業マンへの敬意を忘れずに。嫌われたら良い物件を紹介してくれません。
1軒目さえクリアしたら、その後の収益はどんどん伸びていく
ボロ戸建て投資は、1軒目のハードルさえクリアできれば、あとはどんどん収益が伸びていきます。
実はそこまで難しいものではありません。
（モテと同じで、自分の中のグダを克服すれば、勝ったも同然です）
ちなみに僕は初めて2年ほどですが、すでに不動産収入＞サラリーマン収入となっています。
サラリーマンのような激務さは全くないので、あとは楽しみながら今後も増やしていくだけです。
ボロ戸建て投資の始め方
ボロ戸建て投資を始めてみたい。
でもまず最初に何をすればいいか分からない…
という方が多いと思いますので、まず最初の一歩の始め方を教えます！
手順さえしっかりと守れば、絶対に物件を購入することができますので、要チェックです。
その１：購入する物件をある程度絞る
まずはどのような物件を購入するのか決めます。
「まずどんな物件を買えばいいか分からない」
と思いますよね。大丈夫です、ある程度購入すべき物件はもう決まっております。
金額：200〜400万
設備：水回りが生きているもの
地域：政令指定都市から1時間以内（車・電車どちらでも）
上記を基準にして探してください。
物件の検索方法
物件の検索方法はいくつかあります。それぞれメリット・デメリットがあるので、自分に合うものを選びます。
①投資用サイト：オススメ度★★★
楽待（らくまち）や健美屋（けんびや）といった、不動産投資家ご用達のサイトです。
メリット：ネットで気軽に見れる、無料コラムが役に立つ、物件数が豊富
デメリット：ライバルが強敵なため、良い物件はすぐに売れてしまう。
とりあえず無料なので登録して色々と見てみましょう。
気になる物件があれば、担当の業者さんにメールを送ることができます。
②仲介会社のメルマガ、LINE公式：オススメ度★★★★
不動産を紹介してくれる会社（仲介会社）のメルマガやLINE公式から、情報を得る方法です。
メリット：㊙︎物件が得られる、担当と仲良くなれる
デメリット：物件量が少ない
不動産投資は仲介さんといかに仲良くなれるかがカギです。
良い物件を紹介してもらえるようになれば、勝ったも同然です。
一度購入した仲介さんと仲良くなれれば、もっと良い物件をたくさん紹介してもらえます。
③地元の不動産会社巡り：オススメ度★★
地元の個人でやっている不動産会社をひたすらまわって、物件を探す方法です。
メリット：たま〜にお宝物件が出てくる、地元のコネクションができる
デメリット：時間と労力がかかる
Twitterの不動産クラスタがオススメしている方法です。
その業者にしかない極秘物件が得られることがあるみたいです。
ちなみに僕もやりましたが、極秘物件には出会えませんでした。（地元の方に色々な情報を教えてもらえたことは良かったです。）
その２：資金計画を立て
購入する物件をなんとなく決めたら、同時に資金計画も立てます。
資金計画は、
①現金
②融資
③資金援助
この3種類があります。
①現金で買う
現金で買う場合は、とにかくコツコツ貯金を頑張りましょう。
僕もサラリーマンをしながら色々なものをカットして、1軒目の物件を買いました。
【カットしたもの】
・家賃→会社の寮
・通信費→格安スマホ
・飲み会→できるだけ行かない
・洋服→ユニクロなどをコスパ良く
・デート代→割り勘でもいい関係を築く
・空き時間→とにかく転売などでコツコツ稼ぐ
もちろん我慢することも多かったですが、目標を持った節約は楽しさもあります！
今すぐ稼げる転売100品目はこちらの記事をご覧ください。
②融資で買う
銀行にお金を借りて買う方法です。
サラリーマン暦や年収などで判断されますが、すぐに貸してもらえるのがメリットです！
地元の信用金庫や日本政策金融公庫などに行き、相談してみましょう。
③資金援助で買う
親や嫁さんなど頼れる存在がいたら、思い切って頼るのもアリです。
夢や目標をハッキリと語れたら、協力してくれるかもしれません。
もちろん責任も生じますが、協力してくれるまで説得あるのみです！
その３：リフォーム代を計算する
なんとなく資金にメドが立ったら、次はリフォーム代など諸経費を計算します。
不動産投資にかかる諸経費はこちら。
・物件代金＋約10％（税金、手数料など）
・リフォーム料金
物件の購入には、物件代金に加えて不動産取得税・仲介手数料・印紙税・固定資産税など多くのお金がかかります。
状況にもよりますが、ざっくり物件の約10％くらいかかると思ってください。
そしてもう一つがリフォーム代です。
水回り、雨漏り、傾きは高額なので避ける
上記の購入物件で「水回りが生きているもの」と書きましたが、水回り（お風呂・キッチンなど）のリフォームはとても高くつきます。
キッチンが使えない、お風呂がボロボロなどといった物件は避けましょう。
雨漏り、傾きも同様です。
クロス、クッションフロアなどは大家さんの内装屋が安くてオススメです。
その４：物件周辺の不動産会社へ相談に行く
次にエイブルやピタットハウスといった、客付け会社へ相談にいきます。
相談内容はこちら
「（資料を見せながら）今度この物件を購入するのですが、いくらくらいで賃貸に出せますでしょうか？」
相手はプロなので、築年数や広さからおおよその相場を教えてくれます。
その際はリフォーム予定の箇所も伝えましょう。
そこでの反応がある程度好感触でしたら、もう迷うことはありません！
（逆に「この物件は厳しそうですね、、」と言われたら、購入をもう一度考えましょう）
その５：ここまできたら思い切って購入する
もう後は思い切って購入するだけです。
誰だって初めてのチャレンジは怖いものです。
ちゃんと勉強してちゃんと調べて出した行動なら、きっと結果はついてきます！
買わずにいくら考えてもメンタルブロックは外れないので、一歩踏み出してみましょう。
【最後に】考えられる最悪のケースまとめ
最後に考えられる最悪なケースとそのリスクマネジメント方法をまとめておきます。
リスク１ お客さんがつかない（入居しない）
物件を買ってリフォームしたのに、入居者がいないパターンです。
これは割安で貸すor思い切って売るが解決方法です。
入居者は大きく分けて2パターンおり、
①しっかりお金を払って、良い家に住みたい人
②とにかく安く、家賃を抑えたい人
このうち②の層がボロ戸建て投資のマーケットとなります。
つまりここでは、賃料を下げることで最悪のリスクを回避できます。
もちろん収入は下がりますが、2~3年住んでもらいながら戦略を立てることもできますし、そのままオーナーチェンジで売却もできます。
オーナーチェンジとは「あらかじめ入居者がいる状態で投資用物件を売ること」です。買った瞬間に家賃が入るので、初心者に好まれ、多少高めで売ることもできます。
リスク２ 火災や自然災害で物件が消滅する
これは簡単です。火災保険に加入しましょう。
火災保険というと、火事の際に保証してくれるイメージがありますが、台風や水害・ドロボウが入った際の保証までしてくれます。
プランにもよるので、火災保険会社の方と相談しましょう。
それでも保険のおかげですっかりキレイになり、むしろ家賃UPしました。
リスク３ 入居者がキチガイor夜逃げされる
これのリスクマネジメント方法は保証会社に加入することです。
保証会社は家賃の保証はもちろん、キチガイ入居者への取り立てや裁判、夜逃げ者への対応など全て行ってくれます。
面倒な裁判や裁判費用も全部保証してくれるので、万が一のことがあっても安心です。
ということでボロ戸建て投資についてまとめてみました！
僕は不動産を初めてからお金にすごく余裕ができましたし、何より自分で稼げる自信がとてもプラスに働きました。
「このままサラリーマンをずっと続けるのかぁ」
そんな人生に面白みを感じなかったので、とても良い決断だったと思います。
リスクさえ回避できれば、こんないい仕事はないので、ぜひこのブログの読者さんにはチャレンジしてもらいたく、この記事を書きました。
どうしても不安、最初だけでもコンサルしてほしい
という方は、有料ですがコンサルもしますので、ご希望の方はポチにDMを送ってください。
（少数とさせていただきます。）
お読みいただきありがとうございました！
